倔脾氣的死ㄚ頭

住展房屋網 (2010-04-16)

購屋圓夢是件美事，但多數人只顧慮到房價多少，其實購屋除了房價、自備款，還要注意額外成本。如果再加上一些基本的家具、家電購買等等，還得要準備另外一筆不小的費用，這些成本有哪些？如何抓取適當的購屋預算，一點一滴都馬虎不得。
買房子是多數人人生中最大宗的支出，所有環節都要精打細算。購屋除了設定房屋總價的預算之外，其實還有很多其他的零碎費用，林林總總加起來，也是一筆可觀的支出，應該要將這些支出也列入預算，交屋時才不會讓財務捉襟見肘。

優家網 (2008-11-24)

優家網

【優家網記者 紀大謙】
儘管央行連續大降息，房貸利率跌破3%，但在經濟面不看好之下，銀行仍緊縮銀根，以減少放款、挑選客戶條件為因應策略。消費者若想藉此時貸款購屋，除須以銀行的角度來衡量自身繳款條件，並貨比三家地比較最優惠的方案外，還須考慮適合自己的還款方式，拿捏銀行願意放款的成數，以及和建商談好交屋與放款時間有出入時的保障權益內容。

1、選擇最適合的還款方式

關於房貸的還款方式，除了「本金」的攤還外，另外要考慮的便是「利息」的問題。因此還款方式根據上述二者就有了下列四種排列組合，包括：

一、本金利息固定攤還

例如每個月都還二萬塊。此種方式又稱為「平均攤還法」。這方法優點是每個月都會還到本金，而且固定償還金額可以讓你清楚知道未來每個月的房貸支出，缺點則是財務負擔較大，而且沒有任何投資規劃彈性。

二、第一種方法的變形，依照剩下的本金來計算利息

第二種是第一種方法的變形。除了每個月本金和利息平均攤還外，再依照剩下的本金來計算利息。例如剛開始每個月都還二萬塊，但是隨著本金愈還愈多，接下來也會愈還愈少，從原本的二萬變成一萬八、一萬六等等……，房貸的路愈走愈鬆，好像倒吃甘蔗般。但缺點是在付貸款的前幾年個人財務風險較大，要努力撐過那一段資金緊縮時期。

三、寬限期內先還利息

第三種是建商銷售廣告裡很常見的「月繳XXX元起，較鬆擁有房屋」，即是在講這種還款方式。在前幾年寬限期內先還利息，到一定年限後再開始還本金及加計利息。此種方法又稱為「還本寬限期法」。優點是前幾年首購族只須還利息，經濟負擔較小，緩衝期間就可以將手頭上多餘的資金拿來購買家電和做居家裝潢。缺點是當心中習慣了寬限期較低的支出金額後，在寬限期後貸款支出加重，心理壓力也跟著加重。

但是現在已經有銀行推出延長還款，首購族可以和銀行交涉，把還款時間拉長到三十年攤還，或是要求延長寬限期的年限，只是選擇上述的方式雖然每月還款壓力較小，未來所需付的利息卻會較多，不見得划算。

四、第三種方法的變形，再依剩下的本金計算利息

第四種還款方法，同樣是延續第三種還款方式，在前幾年寬限期內先還利息，到一定年限後再開始還本金，再按照剩下的本金計算利息。這種還款方式是第二種和第三種的折衷，優點是購屋人前幾年的財務規劃彈性大，但是卻同樣要為後面的還款做準備。

上述的四種方式並非那一種最好，而是要針對個人的財務規劃來選擇適合的方法，另外，部份的銀行對於提早全部清償的購屋人有違約金的限制。購屋人在和銀行申請時也要一併的問清楚。

2、銀行核定成數約七成左右，購屋人要預先思考貸款不足的考量

另外消費者也要簡單了解銀行的核貸標準和流程，當銀行收到貸款人的申請時，銀行會去現場對房屋做實地鑑價，並且對申請人做信用審核。一般而言當預售屋完工到七成時，銀行會再對購屋人的擔保品或保證人做再次審核的對保動作。

所以房子本身的條件愈好，例如地段佳、周遭生活機能建全或是具有品牌的建商等……。若銀行在未來不幸要做法拍動作時，轉手率高風險度也較低，對購屋人而言也容易獲得較高的貸款成數。

不過近來年呆帳風險增加，使得銀行在審核也轉為保守，一般貸款金額最多只會核到七成左右，大約分十五到二十年的期間讓借款人來還款，因此購屋人心裡要先做好準備，房貸若有其它的不足部份，是否要請建商或是銀行協助，搭配小額信用貸款來補其不足，只是信貸的利率會比一般房貸來的高且必須在短期內還清。

3、若有延遲交屋問題，先在合約註明利息負擔方式

在完成銀行對保動作後，快要交屋前建商會提前打電話給客戶做集體對保的動作，做最後的產權確認及為交屋做準備。直到建商在過戶之後，將客戶資料送至銀行，此時銀行會打電話通知購屋人要開始撥款，建商也會再次聯絡客戶交屋日期及要帶的相關文件。要注意的是，購屋人在此時就要開始繳交利息了哦！

通常建商的交屋日期和銀行撥款日期有的是在同一天，如果建商延遲交屋，銀行卻已撥款的話，這段期間所產生的利息，購屋人可以事先在合約註明由建商來承擔，或是在提款單上填上確定的交屋日期來保障自己的權益。如果建商還沒有過戶，購屋者發現房屋還沒有完工或是水電不通的話，也可以和銀行聯絡，申請將貸款的撥款日延後。

要全面的瞭解房貸，絕對不只是注意房貸利率與最優惠的方式而已。唯有處處留意小細節，讓自己隨時掌握最佳的資訊，才有可能在這不景氣的時機中明哲保身，以免一時疏忽而繳房貸繳得苦哈哈，甚至無力負擔而信用破產，那可就優惠不著，反成冤大頭了！

優家網 (2008-12-03)

【優家網記者 紀大謙】
年關將至，大家開始著手準備新居入住，加上前兩年景氣大好的預售屋，將陸續於近期交屋，消費者可別以為房子蓋好就萬事OK了！此時恰好是檢驗房屋品質與建商好壞的重要時刻，藉由「優家網」傳授的明察秋毫交屋術，讓消費者鉅細靡遺、滴水不漏的測試點交，才能避免日後住到問題屋，引發糾紛而影響權益。

先釐清後驗收的交屋流程

1．先釐清各項重要的產權交付

住展 (2009-02-02)

住展房屋網提供

台灣地狹人稠，不僅生活空間有限，停車位更是少得可憐。近年來越來越多民眾購屋時，不忘購買自家停車位，甚至還有出租停車位的新興投資。但是，您知道嗎？我國法律將停車位分成法定停車位、增設停車位和獎勵停車位，三種停車位的擁有權和使用權不盡相同，下面就為讀者逐一介紹。

一、法定停車位

「法定停車位」是以建築物總樓地板面積為依據，依建築法及建築技術規則規定 比例所應設置的停車位。由於現行法令把法定停車位視為公共設施，要和主建築物一起登記，如果購屋人本身沒有停車的需要，將會因為停車位沒有產權，而無法出售。
根據民國八十年九月十八日內政部函令，沒有停車位需要的住戶，可以在辦理產權登記時登記為「小公」，由部分住戶共同持分停車位，不需要車位之住戶就不須分攤持分。而如果所有的住戶都有停車位的需要，則登記為「大公」，產權由全體住戶持有。

二、增設停車位

「增設停車位」是指在法定停車位之外，建商或起造人自行增加規劃的停車位。除了同樣可以採「大公」、「小公」的方式持分之外，如果在構造和使用方面，都與法定停車位各自獨立，例如位在不同樓層，在取得「防空避難所在地址證明」之後，還可以出售產權。

三、獎勵停車位

「獎勵停車位」源自於政府為了增加都市停車空間、解決都市問題，所提供給建商的獎勵辦法。依據各地區的相關法令，例如「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」，建商能夠以增設停車位給公眾使用的方式，來換得容積率的獎勵。

優家網 (2009-02-25)

【優家網 孫正欣】
農曆年後，各地案場慢慢解凍回溫，相較於去年底「月來客組數」用一隻手就可以數完的慘況，近日的看屋人潮逐漸增加，某些首購案場甚至還有一天十幾組的看屋客戶。業者表示，來者許多是回流客，也就是先前就來看過房子，卻遲遲未下決定者。可見隨著房價的微幅下修，有購屋需求卻遲遲不肯下決定的購屋者，慢慢願意重新走入案場，展現購屋意願。而這樣的人潮，也為冰封數月的冷清房市帶來一線溫暖的曙光。

六月要成家的周先生就是其中之一，他表示：「我老早就想買房子了！看到最近房價似乎開始鬆動，想要趕快進場撿便宜！」但第一次購屋的周先生到了銷售案場，面對五花八門的案件與解說，卻不知所措了起來。他擔心地說：「這些房子看起來都很好，很怕決定太慢就被搶走了！但又一邊擔心受騙，倉促的決定會讓自己遺憾終生！」

【買屋不買嫌惡設施】

住展房屋網 (2009-07-31)

住展房屋網提供

住家是每個人生活、休憩的主要處所，每個人都希望在自己的住家內得到充分的休息，享受到家庭的溫暖和寧靜，如果住家附近有「嫌惡設施」，將會影響到居家品質。
購買房屋時最好遠離嫌惡設施，通常，住宅周圍有這些嫌惡設施時，房價會有很大的價差，區域行情的價差約為百分之十到二十之間；如果這些嫌惡設施位在屋內，而建商卻故意隱瞞此事，消費者還可以向建商求償，要求減少價金。

住展房屋網 (2009-09-30)

住展房屋網提供

【文/陳韻如 攝影/邱添榮】根據住展房屋網統計，
今年台北縣市預計交屋的數量，

住展房屋網 (2010-01-08)

住展房屋網提供

在琳瑯滿目、多采多姿的房市行銷包裝中，哪些東西是真材實料，哪些又是噱頭？

【文/施絢傑 攝影/邱添榮】就某個層面看，賣房子和其他銷售行為，差異並不大；因為多數情況，房市商品也必須經由適當包裝，才能成功吸引消費者目光，進而獲得準購屋人的青睞。然而，在這些琳瑯滿目、多采多姿的行銷包裝中，到底哪些東西是真材實料，哪些東西又純屬噱頭？事情攸關消費權益，以下就從目前常見的幾個現象，為您說分明…
相信您一定有以下的經驗；走進大賣場或百貨專櫃，無論準備買什麼商品，一看到展示架上陳列的各種產品，如果對品牌沒有特殊偏好，預算也還許可，那麼瞬間確實很難決定，到底是要買哪一個。

優家網 (2010-02-26)

【優家網黃敏筑台中採訪報導】

小明和小美是一對年輕新婚夫婦，兩人婚前就住在租來的套房裡住了好一段時日，婚前兩人就有做好理財規劃，存了些積蓄，因此讓這對小倆口在婚後，起了購置一個幸福小窩的念頭。但看到身邊有朋友因為買了房子，幾乎被龐大的房貸壓得喘不過氣來，不幸淪為屋奴，讓他們擔心購屋後會失去生活品質；若是繼續租屋，雖較可靈活運用資金轉做其他投資，不過長久下來，繳了可觀的租金卻還是無法擁有自己的房子，心裡不禁有股不踏實感，讓他們難以抉擇是否要購屋。

買屋或租屋是人一生中難免會碰到的一大課題。

一個家庭做了買屋或租屋的決定後，後續要面臨的財務情況可能迥然不同。

住商不動產台中七期園道加盟店店長謝德亮表示，民眾在考慮買屋或租屋時，應了解當時的房貸利率與租金收益率。一般說來，房貸利率水位的高低與當下房價的趨勢線，是決定買屋或租屋的兩大重要關鍵。由於台灣地區的租金收益率大約3％~4.5％之間，因此房貸利率若是低於4.5％，不失為進場買屋的好時機，尤其目前政府推行2000億優惠方案，利率相當優惠，對於首購族而言，稱得上是一大福音，此時算是「買優於租」的時期。另外，尤其對於投資者或換屋族來說，房價在趨勢線的底部或上升階段，也很適合購屋以增值；反之，若房價在趨勢線的頂端或是開始下滑時，就可以考慮先租屋，以避免投資上的損失。

有業者指出，租金愈低、資金運用效益愈高，租屋就比較划算；反之，租金愈高、資金運用效益愈低，買屋會是比較適當的選擇。在都會區，長期租屋畢竟所費不眥，謝店長建議民眾租屋時，應先調查租屋地點的購屋房價是多少，並衡量自己每月可負擔的房租上限，再換算同樣的租金，可貸到多少的房屋貸款，並可利用公式【註一】，計算自己的購屋能力。舉例來說，若每月房租為25000元，房屋貸款成數為70％，自備款為200萬元，房貸利息為3％，則可購置的房價範圍是200萬元÷（1－70％貸款成數）＝667萬元，應貸款金額為467萬元，寬限期內月利息負擔為（467萬元×3％）÷12＝11675元，用此公式計算即可了解自己較適合買屋或租屋。同時，自有資金的投資報酬率也須一併考慮，方可做出最準確的精算。

但是，市場情勢變幻莫測，精算無法把房價可能增值或貶值的可能算進去，因此，消費者除了先精算外，最好綜合評估後再決定。

【註一】購屋能力計算公式：
自備款÷（1－貸款成數）＝可購買房價

Yahoo!奇摩 (2010-03-09)

Japhie

境內移民預售屋夯

時下最流行的「境內移民」，大概會發生在二種區域，一是台北都會圈外圍的衛星地帶，如林口、三峽、安坑一帶；另一種是新興計畫區，如板橋新站特區、新莊行政中心等。這些區域都擘畫著美麗的未來，交通建設及公共工程也朝著願景前進，大片空很久的地開始動工，也正是預售屋大行其道的地段。

新興計畫區房價穩定成長

新市鎮的開發，工程期至少要個10年8年，價格起點比較低，開發期間的經濟變化較多，賺賠的風險高；新興計畫區由於多在近市中心區，房價基礎點高，投資成本較高，但開發時程約3-5年，加上地段的支撐，投資的風險相對低一些，獲利幅度當然也較低，然而房價雖然不能上翻幾倍，但持平或穩定成長的機會相對不小。

觀念：成交才有實質獲利

土地開發可不是今天說了明天就好，那些有先見之明的，除了建商以外，最早蓋好的那幾棟房子的投資者，當然能夠享受投資利得囉！只是大部分的人們，購買房子的經驗實在不多，以自住而言，買了又住了，當然帶有感情，要賣的時候常有心靈掙扎。很現實的是，如果沒實際賣出成交，即使有增值，也都只是房價「數字」，雖然這個數字能讓人心理有安慰，但終不是落袋為安的實質受益。
投資客在這方面就順心如意一些，預售的時候進場，從預售到完工，投資總額至多是3成左右房價，完工之後售出，有的甚至還在預售階段就賣了，實際享受到了增值的利益。

留心工地噪音和生活機能

另一個比較切身的問題，如果住在新移民區，到處都是開發中的工地，跟願景有連結的，可能只剩下預售時接待中心大圖上的記憶，出入會遇到大卡車大貨車，滿是灰塵和砂石，還有工地吵嘈的噪音作背景，住在林口的小娟道出生活現實的為難。更讓原本住在大安區的小娟難以適應的，是生活機能的不便，所有的生活機能都要開車才能到，跟以前走路逛大街的生活經驗實在不能比。

用通勤成本換大房子？

以1200萬元的總價來看，買了林口有車位、室內45坪左右的新大樓，室內開闊寬敞還可以看得很遠，只是晚上只有路燈和工程警示燈，鄰居很少。上班族的她每天要早起至少1個小時，晚上回來再1個小時通勤，夫妻兩人工作忙，還得要有2輛車才行，油錢過路費還有時間，這些成本加起來，在台北買個1500萬的房子成本差不多，而1500萬在台北大安區，有機會買到還不錯的25坪公寓或舊大樓，加上較優的生活機能。

Yahoo!奇摩 (2010-03-09)

Japhie

預售屋貴在哪裡？

大家最有興趣，廣告打得最大，也最難瞭解的就是預售屋的行情了，尤其是在地人談到預售屋行情的時候，80%是疑惑、不解還會問：有人會買嗎？
君不見，預售屋接待中心的配置，就是為了打造價格而設的，一進門先讓你瞭解的是區域重大建設的願景，再告訴你生活環境裡的美好，讓你油然而生：「這真是個好地方」的心情，然後告訴你建設公司的豐功偉績，還有多少人已經下訂的肯定，加上燈光美氣氛佳、裝潢真美麗的樣品屋催化下，你心中那把尺，價格至少會提振一些，意念一鬆弛，就下了訂呢！

買夢想之前，先看合理價格！

到底什麼是合理的房價呢？建議大家可以參考專家的意見。通常我們在報章雜誌上看到的專家，大概有3種，代表房地產上中下游的價格概念，分別是

上游：不動產估價公司

不動產估價公司像戴德梁行、中華徵信所，服務的對象多是政府機構、建設公司開發階段或是銀行貸款估價，對地價的估計，一般用不到，但對房價的評估，為了保障銀行債權的關係，會比較低估一些。

中游：仲介公司

仲介公司的資訊來源，多是建立在實際成交個案上，只要累積的交易量愈多，就會愈準確，但多以中古屋為主，屋齡分布又很廣，在扣除一樓、豪宅、套房之後的估價，比較接近一般行情。

下游：代銷公司

代銷公司就是指受建商的委託，負責企畫和銷售建案業務的公司，如海悅、甲山林、永慶代銷等等。代銷公司的任務就是幫建商將房子賣得好賣得多，代銷提示的價格，比較接近市場的高價，但通常都有一段議價的空間。

你準備好買個夢想了嗎？

通常預售屋賣得比新成屋還貴了一截，就是賣消費者一個日後增值的夢想。究竟值不值得買？最粗略的方式是，當未來景氣不被看好，就需要小心為上，因為可能非但沒增值還多花一筆夢想錢。但當未來幾年景氣看好時，預售屋就值得買，因預售屋多出來的那些費用就是買個兩三年蓋好之後的增值機會。

Yahoo!奇摩 (2010-03-09)

Japhie

城市的天際線，被大樓嶄新的玻璃閃耀著，走過那些全新落成的大樓，氣派的外觀，高挑的門廳，掩映而出的水晶燈光，還有令人目不暇給的新建材，看起來戒備森嚴的門禁管理，大家都會心生羨慕。然後心理總盤算著，新大樓比起舊大樓和老公寓貴上3成價，到底值得不值得？

舊公寓土地持分大

上班一整天，拖著疲累的身軀回家，看著老式舊公寓的4層樓樓梯，心想著還有沒有什麼傢俬雜貨忘了買，上了樓可不想再下樓呢！想想這近30年的老公寓，和隔壁鄰居近得聲息相聞，隔壁孩子功課沒寫，樓上住戶搬動家具，想不知道都不容易。
30坪的房子，土地持分有8坪，一旦更新改建，就知道什麼是增值利益了，熬了這些年，等得不就是這個，期待都市更新建商快來談！

第一步：用電梯當指標！

在這個高房價的城市裡，新大樓、老公寓，到底該選那一種呢？其實有幾個指標可以先行評估，首先是電梯在你生活裡的重要性，那些完全不想進行垂直移動的人們，大樓是你的首選，新舊就看預算了。