住展房屋網 (2009-09-30)
住展房屋網提供
【文/陳韻如 攝影/邱添榮】根據住展房屋網統計,
今年台北縣市預計交屋的數量,
大約有三點四萬戶;
而中古屋市場,
全台每個月平均約有三至三點五萬戶交屋。
這些龐大的交屋民眾,
究竟要注意哪些事項?
交屋交得好,住戶沒煩惱;
交屋交不好,晚上睡不著呢!
交屋前先做好各項檢查,交屋後才會歡喜遷新居。
買房子是人生中很開心的一件事,但是過程繁複、細節繁瑣,金額又龐大。所以,其實也可以說是一種自我考驗,考驗耐心與細心、考驗對事的處理態度。
看屋、議價、付費、簽約、用印、完稅、貸款、交屋、登記等等,每一個環節都要緊繃神經來處理,一點都不能有閃失,而且嚴格說來,愈到後面程序就應該要愈謹慎。
不少人買屋時,都將大部分的焦點與注意力集中在房價,其他環節相對不重視,這是不好的觀念。因為日後居住使用舒適性的重要程度,絕對不亞於議價價差的價格,甚至更甚於那『喬』很久的十幾二十萬;也就是說,若是交屋時沒做好檢查,日後要花的錢,可能要多於這十幾二十萬。
預售屋交屋首看產權
買的時候是預售屋,交屋時已經完工是新成屋,一般民眾可能很難在施工期間親臨現場,去監督施工過程等等,畢竟多數人對房地產陌生,更別說營造過程的摸不著頭緒。
當然也會有人建議,在交屋前要調閱「使用執照」以及「建物測量成果圖」,進一步確認該建築是否符合法律程序,或是施工成果與建材設施是否與契約相符等等。
對多數人來說,還是一個「難」,因為專業文件不易看懂,也分辨不出真偽,最實用的交屋查驗方式,還是檢查一些比較「生活化」的項目。
1.產權及房屋面積:面積大小影響權益,一定要確認買賣合約上的面積,與土地及建物謄本上的面積是否一致,實際上要完全相同也不易,一般面積誤差在二%不找補,超過二%以上找補。也就是說,如果登記面積五十坪,簽約面積四十八坪,理應就得要多付給建商一坪左右的費用,但大多數建商都不會收這筆費用;倒是如果登記坪數變少,就得要跟建商要回來。
2.看建材設施:檢查建材施工是否與契約相符,除功能性的設施(如門窗、 門鎖、排水系統、衛浴設備、插座等)及戶外設施(如樓梯、消防設備、停車設備等)須親自使用檢查,確認使用功能。使用的品牌、規格、品質、數量、等級等等,也都必須一一比對。
3.查驗瑕疵:檢查過程中,如果發現任何瑕疵,一定要記錄下來並告知建設公司人員,派人再檢查一次或要求限期修復,等一切都滿意了,再進行交屋結算。一般建設公司都會提供協同驗屋人員,與屋主一起查驗各項現況,並記錄在交屋檢查表中,等建商完成瑕疵修復後,再繳交尾款。
4.DM、合約內容複驗:新屋的設備若是與所載不同或有瑕疵,買方都有權要求建設公司「依約履行」或「進行修復」;若無法改善,雙方也可協商以「減少價金」方式替代。在瑕疵尚未修復前,應盡量避免填具建商所提供的任何書面「遷入證明」,或實質遷入,以免遭業者聲稱為「已交屋」,藉以推卸修復責任。
5.漏水檢查:漏水不只是中古屋的問題,新成屋施工不良也會發生漏水,交屋時要一併檢查。很多建商在交屋前會將陽台統一外推,除了讓建物外觀整齊好看外,也能擴大室內實際使用空間。購買這類由建商統一陽台外推的產品,在交屋驗收時,要特別注意防水問題,首先,確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合,因為將來若是管道阻塞,很容易出現漏水,若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象,那麼外牆很可能已有滲水。
6.檢查水壓:一般來說,樓層愈高、視野愈好,價位也隨著樓層逐漸攀升。但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶,樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。水流量若是夠大,就表示水壓足夠,水流量若是太小,則要注意高樓層水壓不足的問題。目前樓高超過十二樓的建築,建商都會在十一樓左右設置加壓中繼站,以確保高樓層用水水壓。這層的戶數會少一些、加壓馬達噪音多一些、房價也會便宜一點。
消費者能真正查驗的,大概都以目視為主,其他看不見的,就要倚賴建商的品牌信譽了。
中古屋交屋最重程序
屋況當然還是很重要,但應該在看屋的階段,就要細看內外屋況,再加上必要的海砂屋及輻射屋檢測等等。
屋況的重點在漏水,根據內政部地政司統計資料顯示,房屋漏水幾乎是民國九十四年以來,每年的糾紛類冠軍;也就是說,房屋申訴糾紛中,以「漏水」最普遍,因此,預防糾紛的第一步,就是先看屋況中的漏水。
其次是交屋流程,交屋流程主要有四項:
一. 書狀請領:承辦代書至地政機關領取過戶完成之新權狀,並聯繫雙方交屋以及繳交尾款時間。
二. 現場完成點交:最好是買賣雙方一同至現場點交,買方需再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品,是否有瑕疵或短少等。
三. 退回保證本票:賣方須於買方交付尾款時,退回保證之商業本票。
四.繳交房屋鑰匙:賣方應於交屋後繳交門鎖鑰匙,為表示誠意,通常會將持有的房屋鑰匙全數繳交;但通常買方還是會換鑰匙,以策安全。
另外買方支付尾款有下列兩種情形。
一. 賣方無貸款:
甲、 由承辦代書於產權過戶後,辦妥銀行貸款抵押權設定(買方需貸款時),約同買賣雙方辦理交屋手續。
乙、 定時定點至買方承貸銀行辦理撥款業務,並至標的物現場完成房屋點交手續。
二.賣方有貸款:
甲、 由承辦代書於產權過戶後,辦妥銀行貸款抵押權設定,約由買方銀行進行代償作業(清償之金額視為尾款之部份),取得清償證明後,辦理賣方原抵押權塗銷登記。
乙、 承辦代書於完成抵押權塗銷登記後,通知買賣雙方交屋時間、地點。
最後在稅費方面,會請代書當面結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。
稅費的區分通常以交屋日為分界,交屋前屬賣方,交屋後則由買方負擔,雙方通常會以「月」為單位切分,如此配合水、電費計價方式,較好計算,也不容易產生爭議。
前屋主的各項水、電費用若沒繳清,買方當下也沒有疑義,交屋後新屋主也只能摸著鼻子照付。管理費依法可就近向社區管委會查證,或請賣方出具繳費證明亦可。
房價下跌要不要交屋
預售時高價購屋,交屋時若是遇到景氣不佳、房價下跌,似乎是現住現賠,買方必定十分氣結,甚至會出現「拒絕交屋」的情緒。
其實也不光是情緒的問題,若買來是以投資為目的,交屋之後就要開始繳交本金,形成每個月的貸款壓力,是否要交屋一定要認真考量。
若是以自用為目的,交屋時房價下跌,貸款銀行原先承諾的貸款額度可能縮減,差額得要另外自行補足,如何籌措這筆計畫外的差額,是個頭痛的問題。
以投資為例,張小姐投資購屋總價一千萬,自備款兩百萬,交屋後每月負擔本息約四萬元;也就是說,若是在交屋前未脫手,張小姐就要開始繳納本息或本利,雖然現在利率不高,但總也是一筆負擔。如果張小姐還有其他投資已經有貸款,這剩下八百萬的貸款,也許還不易審核通過呢!
以自用為例,王先生購買內湖預售屋,二十五坪總價一千一百萬元,每坪約四十四萬,交屋時下跌到每坪四十萬,總值為一千萬,差額一百萬。這時銀行可能會堅持貸款成數(如七十五%),原來貸八二五萬,現在只能貸七五○萬,差額七十五萬,要自己想辦法補足。若王先生存款不足,交屋時臨時那兒去找這七十五萬,問題就來了。
以王先生的案例來看,交屋前的已繳金額可能已有二七五萬,要他放棄絕不可能,要建商退款機率也不高,此時會建議,最好還是先交屋,爭取銀行繳息不繳本三年寬限期,等待房地產時機好轉再出售。
貸款差額部份,則可與建商協調,建商或許能提供三年或五年的公司低利或無息貸款,協助買方渡過不景氣。
除非是買到實在不滿意的房子,不然還是盡量不要退屋,如果僅在小定階段,付款金額在五%以內,也許定金被建商沒收的損失還可以承受;如果已經繳到簽約金或工程款,繳納金額都不小,此時退屋損失都是數百萬計的。
那,難道房價下跌損失就會比較小嗎?一坪少三萬,三十坪也是一百萬。
是啊,這就是預售屋的風險,在購買前就應該要考慮進來。以近幾年的景氣來看,房地產下跌與回升的時間都變短、速度都變快,這是跟過去最大的不同,所以除非真的是公共建設計畫生變區,或是大面積的不毛之地,其餘地區房價走勢都是往上的。
半年前大家還在憂慮失業與無薪假;現在,隨著股市回升到七千點左右,之前的陰霾似乎已經一掃而空,整個社會氣氛,正面顯然大於負面,不少區域房價已經回升。
結論是,買預售屋要有風險概念,若真的跌價,給個兩年到三年的支撐時間,讓房價慢慢走回來。如果同樣要損失那筆定簽開的費用,交屋後再賠售,可能損失的金額就有機會少一些。