住展房屋網 (2009-09-30)
住展房屋網提供
【文/陳韻如 攝影/邱添榮】根據住展房屋網統計，
今年台北縣市預計交屋的數量，
大約有三點四萬戶；
而中古屋市場，
全台每個月平均約有三至三點五萬戶交屋。
這些龐大的交屋民眾，
究竟要注意哪些事項？
交屋交得好，住戶沒煩惱；
交屋交不好，晚上睡不著呢！
交屋前先做好各項檢查，交屋後才會歡喜遷新居。
買房子是人生中很開心的一件事，但是過程繁複、細節繁瑣，金額又龐大。所以，其實也可以說是一種自我考驗，考驗耐心與細心、考驗對事的處理態度。
看屋、議價、付費、簽約、用印、完稅、貸款、交屋、登記等等，每一個環節都要緊繃神經來處理，一點都不能有閃失，而且嚴格說來，愈到後面程序就應該要愈謹慎。
不少人買屋時，都將大部分的焦點與注意力集中在房價，其他環節相對不重視，這是不好的觀念。因為日後居住使用舒適性的重要程度，絕對不亞於議價價差的價格，甚至更甚於那『喬』很久的十幾二十萬；也就是說，若是交屋時沒做好檢查，日後要花的錢，可能要多於這十幾二十萬。
預售屋交屋首看產權
買的時候是預售屋，交屋時已經完工是新成屋，一般民眾可能很難在施工期間親臨現場，去監督施工過程等等，畢竟多數人對房地產陌生，更別說營造過程的摸不著頭緒。
當然也會有人建議，在交屋前要調閱「使用執照」以及「建物測量成果圖」，進一步確認該建築是否符合法律程序，或是施工成果與建材設施是否與契約相符等等。
對多數人來說，還是一個「難」，因為專業文件不易看懂，也分辨不出真偽，最實用的交屋查驗方式，還是檢查一些比較「生活化」的項目。
１．產權及房屋面積：面積大小影響權益，一定要確認買賣合約上的面積，與土地及建物謄本上的面積是否一致，實際上要完全相同也不易，一般面積誤差在二％不找補，超過二％以上找補。也就是說，如果登記面積五十坪，簽約面積四十八坪，理應就得要多付給建商一坪左右的費用，但大多數建商都不會收這筆費用；倒是如果登記坪數變少，就得要跟建商要回來。
２．看建材設施：檢查建材施工是否與契約相符，除功能性的設施（如門窗、 門鎖、排水系統、衛浴設備、插座等）及戶外設施（如樓梯、消防設備、停車設備等）須親自使用檢查，確認使用功能。使用的品牌、規格、品質、數量、等級等等，也都必須一一比對。
３．查驗瑕疵：檢查過程中，如果發現任何瑕疵，一定要記錄下來並告知建設公司人員，派人再檢查一次或要求限期修復，等一切都滿意了，再進行交屋結算。一般建設公司都會提供協同驗屋人員，與屋主一起查驗各項現況，並記錄在交屋檢查表中，等建商完成瑕疵修復後，再繳交尾款。
４．ＤＭ、合約內容複驗：新屋的設備若是與所載不同或有瑕疵，買方都有權要求建設公司「依約履行」或「進行修復」；若無法改善，雙方也可協商以「減少價金」方式替代。在瑕疵尚未修復前，應盡量避免填具建商所提供的任何書面「遷入證明」，或實質遷入，以免遭業者聲稱為「已交屋」，藉以推卸修復責任。
５．漏水檢查：漏水不只是中古屋的問題，新成屋施工不良也會發生漏水，交屋時要一併檢查。很多建商在交屋前會將陽台統一外推，除了讓建物外觀整齊好看外，也能擴大室內實際使用空間。購買這類由建商統一陽台外推的產品，在交屋驗收時，要特別注意防水問題，首先，確定原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將來若是管道阻塞，很容易出現漏水，若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水。
６．檢查水壓：一般來說，樓層愈高、視野愈好，價位也隨著樓層逐漸攀升。但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶，樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。水流量若是夠大，就表示水壓足夠，水流量若是太小，則要注意高樓層水壓不足的問題。目前樓高超過十二樓的建築，建商都會在十一樓左右設置加壓中繼站，以確保高樓層用水水壓。這層的戶數會少一些、加壓馬達噪音多一些、房價也會便宜一點。
消費者能真正查驗的，大概都以目視為主，其他看不見的，就要倚賴建商的品牌信譽了。
中古屋交屋最重程序
屋況當然還是很重要，但應該在看屋的階段，就要細看內外屋況，再加上必要的海砂屋及輻射屋檢測等等。
屋況的重點在漏水，根據內政部地政司統計資料顯示，房屋漏水幾乎是民國九十四年以來，每年的糾紛類冠軍；也就是說，房屋申訴糾紛中，以「漏水」最普遍，因此，預防糾紛的第一步，就是先看屋況中的漏水。
其次是交屋流程，交屋流程主要有四項：
一． 書狀請領：承辦代書至地政機關領取過戶完成之新權狀，並聯繫雙方交屋以及繳交尾款時間。
二． 現場完成點交：最好是買賣雙方一同至現場點交，買方需再詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品，是否有瑕疵或短少等。
三． 退回保證本票：賣方須於買方交付尾款時，退回保證之商業本票。
四．繳交房屋鑰匙：賣方應於交屋後繳交門鎖鑰匙，為表示誠意，通常會將持有的房屋鑰匙全數繳交；但通常買方還是會換鑰匙，以策安全。
另外買方支付尾款有下列兩種情形。
一． 賣方無貸款：
甲、 由承辦代書於產權過戶後，辦妥銀行貸款抵押權設定（買方需貸款時），約同買賣雙方辦理交屋手續。
乙、 定時定點至買方承貸銀行辦理撥款業務，並至標的物現場完成房屋點交手續。
二．賣方有貸款：
甲、 由承辦代書於產權過戶後，辦妥銀行貸款抵押權設定，約由買方銀行進行代償作業（清償之金額視為尾款之部份），取得清償證明後，辦理賣方原抵押權塗銷登記。
乙、 承辦代書於完成抵押權塗銷登記後，通知買賣雙方交屋時間、地點。
最後在稅費方面，會請代書當面結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費等費用。
稅費的區分通常以交屋日為分界，交屋前屬賣方，交屋後則由買方負擔，雙方通常會以「月」為單位切分，如此配合水、電費計價方式，較好計算，也不容易產生爭議。
前屋主的各項水、電費用若沒繳清，買方當下也沒有疑義，交屋後新屋主也只能摸著鼻子照付。管理費依法可就近向社區管委會查證，或請賣方出具繳費證明亦可。
房價下跌要不要交屋
預售時高價購屋，交屋時若是遇到景氣不佳、房價下跌，似乎是現住現賠，買方必定十分氣結，甚至會出現「拒絕交屋」的情緒。
其實也不光是情緒的問題，若買來是以投資為目的，交屋之後就要開始繳交本金，形成每個月的貸款壓力，是否要交屋一定要認真考量。
若是以自用為目的，交屋時房價下跌，貸款銀行原先承諾的貸款額度可能縮減，差額得要另外自行補足，如何籌措這筆計畫外的差額，是個頭痛的問題。
以投資為例，張小姐投資購屋總價一千萬，自備款兩百萬，交屋後每月負擔本息約四萬元；也就是說，若是在交屋前未脫手，張小姐就要開始繳納本息或本利，雖然現在利率不高，但總也是一筆負擔。如果張小姐還有其他投資已經有貸款，這剩下八百萬的貸款，也許還不易審核通過呢！
以自用為例，王先生購買內湖預售屋，二十五坪總價一千一百萬元，每坪約四十四萬，交屋時下跌到每坪四十萬，總值為一千萬，差額一百萬。這時銀行可能會堅持貸款成數（如七十五％），原來貸八二五萬，現在只能貸七五○萬，差額七十五萬，要自己想辦法補足。若王先生存款不足，交屋時臨時那兒去找這七十五萬，問題就來了。
以王先生的案例來看，交屋前的已繳金額可能已有二七五萬，要他放棄絕不可能，要建商退款機率也不高，此時會建議，最好還是先交屋，爭取銀行繳息不繳本三年寬限期，等待房地產時機好轉再出售。
貸款差額部份，則可與建商協調，建商或許能提供三年或五年的公司低利或無息貸款，協助買方渡過不景氣。
除非是買到實在不滿意的房子，不然還是盡量不要退屋，如果僅在小定階段，付款金額在五％以內，也許定金被建商沒收的損失還可以承受；如果已經繳到簽約金或工程款，繳納金額都不小，此時退屋損失都是數百萬計的。
那，難道房價下跌損失就會比較小嗎？一坪少三萬，三十坪也是一百萬。
是啊，這就是預售屋的風險，在購買前就應該要考慮進來。以近幾年的景氣來看，房地產下跌與回升的時間都變短、速度都變快，這是跟過去最大的不同，所以除非真的是公共建設計畫生變區，或是大面積的不毛之地，其餘地區房價走勢都是往上的。
半年前大家還在憂慮失業與無薪假；現在，隨著股市回升到七千點左右，之前的陰霾似乎已經一掃而空，整個社會氣氛，正面顯然大於負面，不少區域房價已經回升。
結論是，買預售屋要有風險概念，若真的跌價，給個兩年到三年的支撐時間，讓房價慢慢走回來。如果同樣要損失那筆定簽開的費用，交屋後再賠售，可能損失的金額就有機會少一些。
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